LENINGEN SAMENVOEGEN, CENTRALISEREN OF HERGROEPEREN:
EEN HYPOTHEEK EN ANDERE KREDIETEN SAMENVOEGEN KAN!

Bij wie?

Gelukkig zijn er een aantal kredietinstellingen die deze dienst aanbieden en Hypotheekmakelaars werkt als onafhankelijk makelaar met al deze maatschappijen samen. Omdat de grootbanken deze oplossing niet aanbieden en soms zelfs zeggen dat het helemaal niet kan, is er ook geen eenduidig woord of uitdrukking voor. De ene maatschappij noemt het: ‘schuldcentralisatie’, de andere ‘het hergroeperen van leningen’ en weer een ander zegt simpelweg ‘het samenvoegen van leningen’. Hoe dan ook, als u meerdere leningen heeft met daarbij een hypotheek dan kan u deze leningen allemaal samenvoegen tot één hypothecaire lening.

Hieronder vindt u meer informatie en uitleg; wilt u echter snel weten wat de mogelijkheden zijn in uw persoonlijke situatie, bel ons dan direct of doe hier kosteloos een vrijblijvende aanvraag.

START AANVRAAG

Wat betekent dat voor u?

Door een hypotheek samen te voegen, met bijvoorbeeld een lening op afbetaling, een kredietkaart, autofinanciering, of zelfs een roodstand op de zichtrekening, zal er maar één lening overblijven. Deze nieuwe hypothecaire lening zorgt in de meeste gevallen voor een aanzienlijke daling van de maandlast. Dat komt, omdat de hypothecaire rente een stuk lager is dan de rente van bijvoorbeeld een kredietkaart of persoonlijke lening.

Nog een bijkomend voordeel van een hypothecaire lening ten opzichte van een lening op afbetaling is de mogelijkheid om de looptijd op te rekken. Door die langere looptijd zal de maandlast nog verder zakken. Dus hoe langer de looptijd, hoe lager de maandlast.

Andersom kan het ook zo zijn dat u de looptijd juist wilt verkorten. Dat kan ook gerealiseerd worden als u uw kredieten hergroepeert. Dan zorgt de lagere rente er juist voor dat u sneller kunt aflossen.

Daarnaast creëert u door het hergroeperen van uw kredieten ook meer overzicht in uw financiën, omdat er maar één lening overblijft.

Waarde- schuldverhouding

Om uw hypotheek te hergroeperen met één of meerdere leningen, is het van belang dat de waarde van de woning hoger is dan de som van de schulden. Indien u al een aantal jaren uw hypotheek aan het afbetalen bent, dan is het logisch dat uw schuld elke maand een klein stukje lager wordt. De waarde van de woning is wellicht ondertussen gestegen door marktontwikkelingen of doordat u werken heeft gedaan.

Een nieuwe hypotheek waarbij de hypotheek en de leningen zijn samengevoegd, mag nooit hoger zijn dan de waarde van de woning. Hoe hoger de onderhandse verkoopwaarde van de woning is in vergelijking met de nieuwe (samengevoegde) hypotheek, hoe lager de rente zal zijn die u voor deze nieuwe hypotheek betaalt. Dit wordt ook wel quotieit of LTV (Loan to Value) genoemd. De quotiteit of LTV is het percentage dat de verhouding weergeeft tussen het ontleende bedrag en de referentiewaarde van de waarborg(en).

Het inkomen

Het inkomen is een hele belangrijke parameter bij het verstrekken van een hypotheek. Een kredietverstrekker kijkt namelijk naar uw terugbetalingscapaciteit. Oftewel het vermogen om uw lening terug te kunnen betalen. De hypotheek, lening(en) en andere terugkerende vaste lasten, zoals alimentatie en huurlasten mogen niet hoger zijn dan een bepaald percentage van uw verzamelinkomen. Bij een hoger inkomen mag dit percentage iets hoger zijn dan bij een laag inkomen. In ons vak wordt dit DTI ‘Debt to Income” of in het Nederlands ‘Last op Inkomen’ genoemd. Elke kredietverstrekker hanteert ongeveer dezelfde percentages, maar er zijn verschillen. En dit kan ook het verschil maken in uw dossier, waardoor de ene kredietverstrekker uw aanvraag wel aanvaard en een andere niet.

De kredietverstrekker kijkt ook naar de oorsprong van uw inkomen. Bijvoorbeeld: inkomen uit loondienst, zelfstandige activiteit, vervangingsinkomen en huurinkomsten. Elke kredietverstrekker heeft haar eigen regels opgesteld welke ook van invloed zijn op de acceptatie van uw dossier. Daarom is het goed om een aanvraag bij een onafhankelijke kredietmakelaar te doen zoals Hypotheekmakelaars, omdat wij precies weten welke maatschappij het beste bij u past.

Financiering op maat

Iedere situatie, ieder gezin, ieder individu en alle omstandigheden, alle leningen, alle woningen, alle details van iedere aanvraag zijn anders. Daarom is het altijd zinvol om bij ons te informeren wat er in uw situatie mogelijk is. U krijgt kosteloos en vrijblijvend een voorstel en u maakt zelf de keuze welke oplossing het beste bij u past. In heel Vlaanderen komen wij graag bij u thuis om uw situatie rustig met u door te nemen. U mag ons natuurlijk ook bezoeken op ons kantoor of een virtueel bezoek via video conference. (Zoom of Microsoft Teams) We zullen dan de berekening en de voorwaarden goed aan u uitleggen.

Om de snelheid in uw aanvraag te behouden en om direct te kunnen zien, of u in aanmerking komt voor schuldcentralisatie vragen we altijd een aantal documenten bij u op.

Als we vervolgens aan de hand van uw gegevens tot de conclusie zijn gekomen dat we de leningen kunnen samenvoegen, dan nemen we eerst telefonisch het voorstel globaal door. Daarna sturen we u kosteloos en vrijblijvend het voorstel per mail.

Indien u akkoord gaat met het voorstel, dan gaan we voor u aan het werk en maken desgewenst een afspraak. Dat kan, zoals eerder vermeld, bij u thuis, bij ons op kantoor of digitaal.

We ontzorgen u volledig!

Rente

De afgelopen jaren is de hypotheekrente alleen maar gedaald. Mede door het beleid van de ECB (Europese Centrale Bank). Dit om de economieën in Europa te stimuleren en de staatsschulden financierbaar te houden. Sinds 2022 is er na 11 jaar een kentering gekomen in dat beleid. De oplopende inflatie in alle Eurolanden heeft tot gevolg dat ook de ECB haar rentes voor het eerst in lange tijd gaat verhogen. Alle kredietverstrekkers hebben hier al een voorschot op genomen, door al een aantal keer de rentes met een paar tienden te verhogen. Het is dus een goed moment om uw huidige financiële situatie te herbekijken.

Bij het samenvoegen, hergroeperen of centraliseren van leningen kunt u kiezen tussen een variabele of een vaste rente. Voor kredietverstrekkers is een hypotheek waarbij twee of meerdere leningen worden samengevoegd een profiel waarbij er iets hogere rentes worden gehanteerd dan bij een aankoop.

De variabele rente is lager dan een vaste rente. Deze rente kan zowel dalen als stijgen. De variabele rente kent verschillende formules. Veel voorkomende parameters zijn 3/3/3 en de 5/5/5. Bij 3/3/3 is de rente om de drie jaar herzienbaar en bij 5/5/5 is dat om de 5 jaar. Een rentestijging  is door de Belgische wetgever wel beperkt. Deze mag en kan maximaal verdubbelen.

Dus bij een rentepercentage van 1,8%, kan de rente maximaal verdubbelen naar 3,6%.  Een verdubbeling van de rente betekent niet dat de maandlasten verdubbelen. Een groot deel van de hypotheeklast bestaat namelijk uit aflossing van kapitaal en het andere deel uit interesten. We zullen altijd een ‘worse case scenario’ voor u uitrekenen.

Voorbeeld van een ‘worse case’ berekening, wanneer de eerste rente periode afloopt:

Bij een hypotheek van €150.000 is de stijging in maandlast maximaal € 116 over de resterende looptijd. (3/3/3* looptijd 25 jaar). Bij een herzienbare rente bij een 5/5/5* formule is dat ongeveer € 106.

De verhouding

Indien u een hypotheek samenvoegt met een lening dan is het belangrijk dat het onroerend deel, dat is het deel dat gebruikt is voor aankoop van de woning en voor werken, niet lager is dan 50% van de totale som. Is dat wel zo dan zijn er gelukkig nog andere opties, bijvoorbeeld een HypConsume, of een ander eigenaarskrediet.

De aankoop

Michael en Sarah zijn een koppel van 36 jaar met twee stabiele vaste inkomens, beiden verdienen € 2.000 netto per maand. Zij hebben een aantal jaren geleden een woning gekocht; een halfopen bebouwing, waarvan de woningwaarde nu € 310.000 is.

Ze hebben nog een hypotheek van € 160.000 (oorspronkelijk € 200.000 met een rente van 2,7% en een looptijd van 25 jaar). Hiervoor betalen zij maandelijks € 904,25

Bij de aankoop is al het eigen geld in de woning gestoken en door allerlei omstandigheden lopen er inmiddels een aantal leningen met een totaalsom van € 40.000,-. De totale lasten voor deze leningen zijn € 654,23 per maand. (rente 9,95% looptijd 7 jaar)

Ook wordt er nog maandelijks een schuldsaldoverzekering betaald van € 20 per persoon.

Dat brengt de huidige maandlast in totaal op €1.598,48

Het samenvoegen

Indien we dit zouden samenvoegen kan dit in een gunstig geval tegen een rente van 1,8%*

De volgende kosten worden allemaal meegefinancierd: notariskosten, wederbeleggingsvergoeding, een kleine geldreserve en eenmalige schuldsaldoverzekering. In totaal een hypotheeksom van: € 210.000.

Het voorstel dat Hypotheekmakelaars doet, waarbij alle leningen zijn samengevoegd inclusief alle bijkomende kosten ziet er dan als volgt uit:

  • Leensom: € 210.000
  • Looptijd: 25 jaar
  • Rente: 1,8% (à 3/3/3)
  • Nieuwe maandlast: € 868,31 per maand incl. schuldsaldoverzekeringen. De maandlast is € 730,31 lager. 

Na overleg met Hypotheekmakelaars wordt toch gekozen voor een kortere looptijd van 22 jaar:

€ 210.000 à looptijd 22 jaar à 1,8% à 3/3/3* à € 962,04 per maand

Op 22 jaar is dit nog steeds een lagere last van € 636 per maand, een voorbeeld dat echt geen uitzondering is.

Of…

Stel dat.. de inkomens nu in totaal € 2.850 waren geweest. Mevrouw heeft een invaliditeitsuitkering. Meneer heeft een contract voor een jaar en verdient € 2.250 per maand. Er is in dit geval geen rente van 1,8% mogelijk. Het voorstel wordt dan:

  • Leensom: € 210.000
  • Looptijd: 25 jaar
  • Rente: 2,95% (à 5/5/5)
  • Nieuwe maandlast € 986,13 per maand

Er komt een nieuw fiscaal basisattest voor het deel van de oorspronkelijke hypotheek , waardoor het fiscaal voordeel voor de resterende looptijd van de oude hypotheek blijft bestaan.

* deze rente is enkel mogelijk indien aan alle prime-voorwaarden wordt voldaan.

IN HET KORT UW VOORDELEN

Lagere maandlasten

Lagere interesten

Behoud fiscaal voordeel

Overzicht; nog maar één lening

Meegefinancierde kosten voor notaris

Een eventuele geldreserve

NADELEN

Een nadeel is dat er weer opnieuw naar de notaris moet worden gegaan voor uw hypotheek.

Deze kosten kunnen echter meegefinancierd worden zodat ze niet direct door uzelf betaald hoeven te worden.

Aanvraag

Doe vrijblijvend een aanvraag en laat ook voor u berekenen wat de mogelijkheden zijn. Hypotheekmakelaars, zeker en vast!

Start aanvraag