LENINGEN SAMENVOEGEN, CENTRALISEREN OF HERGROEPEREN:
EEN HYPOTHEEK EN ANDERE KREDIETEN SAMENVOEGEN KAN!
Bij wie?
Gelukkig zijn er een aantal kredietinstellingen die deze dienst aanbieden en Hypotheekmakelaars werkt als onafhankelijk makelaar met al deze maatschappijen samen. Omdat de grootbanken deze oplossing niet aanbieden en soms zelfs zeggen dat het helemaal niet kan, is er ook geen eenduidig woord of uitdrukking voor. De ene maatschappij noemt het: ‘schuldcentralisatie’, de andere ‘het hergroeperen van leningen’ en weer een ander zegt simpelweg ‘het samenvoegen van leningen’. Hoe dan ook, als u meerdere leningen heeft met daarbij een hypotheek dan kan u deze leningen allemaal samenvoegen tot één hypothecaire lening.
Hieronder vindt u meer informatie en uitleg; wilt u echter snel weten wat de mogelijkheden zijn in uw persoonlijke situatie, bel ons dan direct of doe hier kosteloos een vrijblijvende aanvraag.
Wat betekent dat voor u?
Door een hypotheek samen te voegen, met bijvoorbeeld een lening op afbetaling, een kredietkaart, autofinanciering, of zelfs een roodstand op de zichtrekening, zal er maar één lening overblijven. Deze nieuwe hypothecaire lening zorgt in de meeste gevallen voor een aanzienlijke daling van de maandlast. Dat komt, omdat de hypothecaire rente een stuk lager is dan de rente van bijvoorbeeld een kredietkaart of persoonlijke lening.
Nog een bijkomend voordeel van een hypothecaire lening ten opzichte van een lening op afbetaling is de mogelijkheid om de looptijd op te rekken. Door die langere looptijd zal de maandlast nog verder zakken. Dus hoe langer de looptijd, hoe lager de maandlast.
Andersom kan het ook zo zijn dat u de looptijd juist wilt verkorten. Dat kan ook gerealiseerd worden als u uw kredieten hergroepeert. Dan zorgt de lagere rente er juist voor dat u sneller kunt aflossen.
Daarnaast creëert u door het hergroeperen van uw kredieten ook meer overzicht in uw financiën, omdat er maar één lening overblijft.
Waarde- schuldverhouding
Om uw hypotheek te hergroeperen met één of meerdere leningen, is het van belang dat de waarde van de woning hoger is dan de som van de schulden. Indien u al een aantal jaren uw hypotheek aan het afbetalen bent, dan is het logisch dat uw schuld elke maand een klein stukje lager wordt. De waarde van de woning is wellicht ondertussen gestegen door marktontwikkelingen of doordat u werken heeft gedaan.
Een nieuwe hypotheek waarbij de hypotheek en de leningen zijn samengevoegd, mag nooit hoger zijn dan de waarde van de woning. Hoe hoger de onderhandse verkoopwaarde van de woning is in vergelijking met de nieuwe (samengevoegde) hypotheek, hoe lager de rente zal zijn die u voor deze nieuwe hypotheek betaalt. Dit wordt ook wel quotieit of LTV (Loan to Value) genoemd. De quotiteit of LTV is het percentage dat de verhouding weergeeft tussen het ontleende bedrag en de referentiewaarde van de waarborg(en).
Het inkomen
Het inkomen is een hele belangrijke parameter bij het verstrekken van een hypotheek. Een kredietverstrekker kijkt namelijk naar uw terugbetalingscapaciteit. Oftewel het vermogen om uw lening terug te kunnen betalen. De hypotheek, lening(en) en andere terugkerende vaste lasten, zoals alimentatie en huurlasten mogen niet hoger zijn dan een bepaald percentage van uw verzamelinkomen. Bij een hoger inkomen mag dit percentage iets hoger zijn dan bij een laag inkomen. In ons vak wordt dit DTI ‘Debt to Income” of in het Nederlands ‘Last op Inkomen’ genoemd. Elke kredietverstrekker hanteert ongeveer dezelfde percentages, maar er zijn verschillen. En dit kan ook het verschil maken in uw dossier, waardoor de ene kredietverstrekker uw aanvraag wel aanvaard en een andere niet.
De kredietverstrekker kijkt ook naar de oorsprong van uw inkomen. Bijvoorbeeld: inkomen uit loondienst, zelfstandige activiteit, vervangingsinkomen en huurinkomsten. Elke kredietverstrekker heeft haar eigen regels opgesteld welke ook van invloed zijn op de acceptatie van uw dossier. Daarom is het goed om een aanvraag bij een onafhankelijke kredietmakelaar te doen zoals Hypotheekmakelaars, omdat wij precies weten welke maatschappij het beste bij u past.
Financiering op maat
Iedere situatie, ieder gezin, ieder individu en alle omstandigheden, alle leningen, alle woningen, alle details van iedere aanvraag zijn anders. Daarom is het altijd zinvol om bij ons te informeren wat er in uw situatie mogelijk is. U krijgt kosteloos en vrijblijvend een voorstel en u maakt zelf de keuze welke oplossing het beste bij u past. In heel Vlaanderen komen wij graag bij u thuis om uw situatie rustig met u door te nemen. U mag ons natuurlijk ook bezoeken op ons kantoor of een virtueel bezoek via video conference. (Zoom of Microsoft Teams) We zullen dan de berekening en de voorwaarden goed aan u uitleggen.
Om de snelheid in uw aanvraag te behouden en om direct te kunnen zien, of u in aanmerking komt voor schuldcentralisatie vragen we altijd een aantal documenten bij u op.
Als we vervolgens aan de hand van uw gegevens tot de conclusie zijn gekomen dat we de leningen kunnen samenvoegen, dan nemen we eerst telefonisch het voorstel globaal door. Daarna sturen we u kosteloos en vrijblijvend het voorstel per mail.
Indien u akkoord gaat met het voorstel, dan gaan we voor u aan het werk en maken desgewenst een afspraak. Dat kan, zoals eerder vermeld, bij u thuis, bij ons op kantoor of digitaal.
We ontzorgen u volledig!
Rente
De afgelopen jaren is de hypotheekrente alleen maar gedaald. Mede door het beleid van de ECB (Europese Centrale Bank). Dit om de economieën in Europa te stimuleren en de staatsschulden financierbaar te houden. Sinds 2022 is er na 11 jaar een kentering gekomen in dat beleid. De oplopende inflatie in alle Eurolanden heeft tot gevolg dat ook de ECB haar rentes voor het eerst in lange tijd gaat verhogen. Alle kredietverstrekkers hebben hier al een voorschot op genomen, door al een aantal keer de rentes met een paar tienden te verhogen. Het is dus een goed moment om uw huidige financiële situatie te herbekijken.
Bij het samenvoegen, hergroeperen of centraliseren van leningen kunt u kiezen tussen een variabele of een vaste rente. Voor kredietverstrekkers is een hypotheek waarbij twee of meerdere leningen worden samengevoegd een profiel waarbij er iets hogere rentes worden gehanteerd dan bij een aankoop.
De variabele rente is lager dan een vaste rente. Deze rente kan zowel dalen als stijgen. De variabele rente kent verschillende formules. Veel voorkomende parameters zijn 3/3/3 en de 5/5/5. Bij 3/3/3 is de rente om de drie jaar herzienbaar en bij 5/5/5 is dat om de 5 jaar. Een rentestijging is door de Belgische wetgever wel beperkt. Deze mag en kan maximaal verdubbelen.
Dus bij een rentepercentage van 1,8%, kan de rente maximaal verdubbelen naar 3,6%. Een verdubbeling van de rente betekent niet dat de maandlasten verdubbelen. Een groot deel van de hypotheeklast bestaat namelijk uit aflossing van kapitaal en het andere deel uit interesten. We zullen altijd een ‘worse case scenario’ voor u uitrekenen.
Voorbeeld van een ‘worse case’ berekening, wanneer de eerste rente periode afloopt:
Bij een hypotheek van €150.000 is de stijging in maandlast maximaal € 116 over de resterende looptijd. (3/3/3* looptijd 25 jaar). Bij een herzienbare rente bij een 5/5/5* formule is dat ongeveer € 106.
De verhouding
Indien u een hypotheek samenvoegt met een lening dan is het belangrijk dat het onroerend deel, dat is het deel dat gebruikt is voor aankoop van de woning en voor werken, niet lager is dan 50% van de totale som. Is dat wel zo dan zijn er gelukkig nog andere opties, bijvoorbeeld een HypConsume, of een ander eigenaarskrediet.
IN HET KORT UW VOORDELEN
Lagere maandlasten
Lagere interesten
Behoud fiscaal voordeel
Overzicht; nog maar één lening
Meegefinancierde kosten voor notaris
Een eventuele geldreserve
NADELEN
Een nadeel is dat er weer opnieuw naar de notaris moet worden gegaan voor uw hypotheek.
Deze kosten kunnen echter meegefinancierd worden zodat ze niet direct door uzelf betaald hoeven te worden.
